Закончился первый месяц функционирования рынка недвижимости в новых условиях. Глобальные выводы делать пока рано, однако определенные тенденции выделить уже можно. О дальнейшей динамике спроса на жилье и ипотеку расскажет Ян Лузин, основатель Группы компаний «Луг».

В феврале этого года спрос на первичное и вторичное жилье продемонстрировал небывалые для традиционно считавшегося спокойным месяца темпы роста. Это произошло по нескольким причинам – ставки по ипотеке продолжили расти, квартиры – дорожать, а рубль – продолжил слабеть. Однако решение Центробанка о резком увеличении ключевой ставки, мягко говоря, шокировало всех участников рынка. Бесспорно, оно имело свои основания – в условиях, когда запад ввел жесткие санкции, важно было сдержать рост инфляции, а увеличение ключевой ставки по сути оставалось единственным доступным инструментом, который мог бы относительно обуздать обесценивание рубля.

Повышение ключевой ставки не могло не сказаться на ипотечном рынке. Ставка по ипотеке рассчитывается с учетом ключевой ставки, к которой прибавляются, в том числе, маржа банка и премия за риск (проще говоря, страховка на случай, если клиент перестанет платить). В итоге рыночная ставка по ипотеке в среднем на 2,5-3% выше ключевой. Поэтому столь существенное увеличение ключевой ставки не могло не сказаться на рыночных программах ипотеки, ставки по которым превысили 20%.

Разумеется, это оказало влияние на уровень спроса, причем в зависимости от масштабов города динамика была разнонаправленной. Так, по наблюдениям Яна Лузина, в крупных городах (городах федерального значения, столицах субъектов, крупных экономических центрах) ипотечный спрос практически полностью заместился покупателями, кто был готов внести всю сумму сразу. Это объясняется тем, что в период любого кризиса, когда отечественная валюта продолжает терять в цене, люди стремятся вложить средства в надежный актив, которым и является недвижимость. В менее крупных городах спрос на жилье просел, так как основным драйвером выступала относительно доступная ипотека. Тем более, часть банков временно приостановили выдавать ипотеку с господдержкой (как льготную, так и семейную), ожидая изменения ее параметров – существовал риск, что власти не компенсируют столь существенную разницу между процентными ставками.

В конце марта власти приняли решение скорректировать условия льготной ипотеки, а семейной – оставить прежними. По мнению Яна Лузина, это сделано очень вовремя. Поток тех, кто готов сразу внести всю сумму, постепенно снижается, поэтому был необходим инструмент, который позволил бы избежать резкого падения спроса. Да, ставка в 12% годовых – это не 6% по льготной ипотеке в 2020 году. Однако сейчас мы живем в несколько иных экономических реалиях, поэтому в текущих условиях это действительно спасение. Тем более, существует вероятность снижения ключевой ставки: российская экономика приспосабливается к новым реалиям и необходимость в заградительной ключевой ставке постепенно отпадает.

Может возникнуть вопрос – а зачем поддерживать спрос, если сейчас все перешли на эскроу-счета? Бесспорно, переход на проектное финансирование снизил зависимость от средств дольщиков (особенно на начальном этапе строительства). Однако стоит понимать, что высокие темпы наполнения эскроу-счетов позволят застройщику получить скидку от банка, а в случае несоблюдения плана продаж есть риск не получить очередной транш. Тем более, строительство и связанные с ним отрасли представляют собой один из локомотивов экономического роста, их вклад в ВВП составляет не менее 8%.

Резюмируя, Ян Лузин отмечает, что в сегодняшней неопределенности давать прогнозы – дело не самое благодарное. Обстановка меняется очень быстро и зачастую кардинально. Бесспорно, определенный спад спроса на новостройки и вторичное жилье возможен, однако за счет мер поддержки со стороны государства вряд ли он будет существенным. Тем более, определенное снижение спроса было бы неизбежным в любом случае – таковы законы рынка, который развивается циклично.