Возможно, вы влюбились в теплую, солнечную Флориду и хотите купить там дом для отдыха. Или, может быть, вы думаете о покупке квартиры в Калифорнии в качестве инвестиционной собственности. Но если вы не являетесь американским гражданином и живете в другой стране, законно ли покупать жилье в США? А если вы живете и работаете в США по грин-карте?

Да, это законно в обоих случаях, и вы даже можете претендовать на получение ипотечного кредита для покупки вашего нового дома. Однако, прежде чем начать просматривать объявления о продаже недвижимости, необходимо понять, что входит в процесс приобретения американской недвижимости иностранцем.

Ключевые моменты

  • Неграждане покупают американскую недвижимость по многим причинам, включая инвестиции, место для проживания или отдыха, а также диверсификацию активов.
  • Многие неграждане покупают недвижимость в Америке за наличные, хотя для соответствующих требованиям неграждан может быть доступна ипотека.
  • Успешная сделка зависит от получения консультаций от юристов по вопросам недвижимости, налогообложения и, возможно, иммиграции.

Могут ли неграждане покупать недвижимость в США?

«Насколько сложно купить недвижимость в США?» – самый распространенный вопрос, который задает Алисия Сервера Ламадрид, управляющий партнер компании Cervera Real Estate/Luxury Portfolio International в Майами, штат Флорида.

По ее словам, люди часто удивляются ответу. «По закону иностранцам очень легко покупать в США, и США очень щедры во многих отношениях,» – сказала Ламадрид, которая работает с покупателями со всего мира, особенно с покупателями из Мексики, Южной Америки, Европы и Ближнего Востока.

Согласно отчету Национальной ассоциации риэлторов, в период с апреля 2021 года по март 2022 года объем покупок жилья иностранными покупателями составил 59 миллиардов долларов. Покупателями чаще всего являются жители Канады, Мексики, Китая, Индии, Бразилии и Колумбии. Флорида является ведущим направлением, наряду с Калифорнией, Техасом, Аризоной и Нью-Йорком.

Почему неграждане покупают недвижимость в США?

В районе Нью-Йорка агент по недвижимости Фиона Доган работала с покупателями из Франции, Индии, Мексики, Австралии, Южной Африки и Аргентины в течение почти 20 лет в компании Julia B. Fee Sotheby’s International Realty.

По словам Доган, главные причины для покупки недвижимости в США часто включают следующее:

  • Живя и работая в США, семья ищет основной или вторичный дом в удобном районе с хорошими школами и гостеприимным обществом.
  • Богатый иностранный инвестор может воспользоваться преимуществами времени и цен, чтобы купить недвижимость в тех районах США, которые, по его мнению, являются хорошим вложением средств.
  • Международная компания хочет инвестировать в недвижимость для проживания своих сотрудников.
  • Иностранный покупатель хочет оставить часть своих активов в США, чтобы диверсифицировать свой портфель.

Ламадрид говорит, что в Майами очень популярна краткосрочная аренда недвижимости. Иностранные инвесторы могут использовать свою недвижимость, пока они находятся в городе, и сдавать ее в аренду, когда они находятся за границей.

Могут ли неграждане получить ипотеку для покупки недвижимости в США?

Да, люди, не являющиеся гражданами США, могут получить ипотечный кредит на покупку недвижимости в США. Однако тип ипотечного кредита зависит от нескольких факторов. Мэтт Хакетт – менеджер по операциям в ипотечной кредитной и сервисной компании Equity Now, которая базируется в Мамаронеке, штат Нью-Йорк, и имеет лицензию в пяти штатах. Хакетт объяснил детали.

Люди, не являющиеся гражданами США, могут претендовать на большинство видов кредитов, в том числе на кредиты, если они проживают в США:

  • Обычные кредиты агентств, такие как Fannie Mae и Freddie Mac
  • Кредиты Федеральной жилищной администрации (FHA)
  • Джамбо-кредиты

Неграждане США, как правило, имеют право приобретать все типы недвижимости, от односемейных домов до кооперативов, говорит Хакетт.

Неграждане и лица, проживающие за рубежом, могут приобрести американскую инвестиционную недвижимость, оформив кредит для иностранных граждан или ипотечный кредит для иностранных граждан, сказал Хакетт. Эти кредиты не поддерживаются Fannie Mae или Freddie Mac.

«Условия этих иностранных кредитов могут сильно различаться, как и андеррайтинг» – говорит Хакетт. «Например, вам может потребоваться письмо от бухгалтерской фирмы для подтверждения вашего дохода или рекомендательное письмо от финансового учреждения в вашей стране».

По опыту Ламадрид, кредиты для иностранных граждан, как правило, не имеют таких выгодных условий, как обычные кредиты. Часто требуется более высокий первоначальный взнос, процентные ставки могут быть выше, и покупателю, возможно, придется депонировать больше денег для уплаты налогов и страховых платежей.

Как купить недвижимость негражданину США

Покупка недвижимости негражданином США требует привлечения команды экспертов, которые смогут дать правильный совет на каждом этапе процесса. Ниже приведены общие шаги.

Найдите опытного агента по недвижимости

Поиск жилья начинается с выбора агента по недвижимости или брокера, который находится в регионе, где вы планируете приобрести недвижимость. В идеале они должны иметь опыт работы с иностранными покупателями.

«Иностранным покупателям сложно разобраться во множестве государственных и местных правил проведения сделок с недвижимостью, включая составление и согласование предложений по продаже недвижимости,» – говорит Доган. «Полезно иметь знающего [агента], который поможет сориентироваться в этих различиях».

Также очень важно найти агента, который останется с вами после покупки недвижимости, добавила Ламадрид. «Именно тогда начинается ваша жизнь в [новом доме]. Вам нужен врач, нужно знать, в какой ресторан пойти. Ваш агент по недвижимости может стать вашим первым другом, приветственным комитетом и послом».

Нанимайте юристов и финансовых специалистов

По словам Доган, иностранным покупателям, скорее всего, потребуется проконсультироваться с иммиграционными адвокатами, специалистами по международному налогообложению и бухгалтерскому учету, банковскими и ипотечными кредиторами, а также местными адвокатами по недвижимости. Ваш агент может помочь направить вас к следующему уровню экспертов, которые проведут вас через сложный процесс.

К адвокатам по недвижимости часто обращаются за советом по юридическим структурам оформления права собственности и налогообложения. Например, по словам Ламадрид, некоторые иностранные покупатели хотят приобрести недвижимость на имя корпорации для целей налогообложения наследства. Для других такой подход может оказаться неправильным.

Налоговое законодательство более чем одной страны может применяться к покупке, владению, доходам от аренды и возможной продаже недвижимости. В США продажа недвижимости может привести к удержанию подоходного налога на основании Закона о налогообложении иностранных инвестиций в недвижимое имущество от 1980 года (FIRPTA). Федеральные законы и законы штатов могут повлиять на отчетность или подачу документов в зависимости от приобретаемой вами недвижимости.

Иностранным покупателям американской недвижимости необходимо подать заявление на получение индивидуального идентификационного номера налогоплательщика (ITIN).

Местный адвокат, обладающий опытом работы с международной недвижимостью, поможет вам сориентироваться в любых международных юридических и налоговых вопросах. «Если людей правильно проконсультировать, все складывается хорошо,» – говорит Ламадрид.

По словам Ламадрид, адвокат по вопросам иммиграции может помочь объяснить, какие визы вам доступны, а также позаботиться о том, чтобы у вас было право пользоваться недвижимостью после покупки. «Большинство людей хотят иметь доступ в страну в качестве второго дома или купить недвижимость для своего ребенка, который будет учиться в колледже,» – объяснила она, – «но, как мы видели во время COVID, иногда это может быть проблематично».

Определитесь с финансированием

Иностранные покупатели Ламадрид часто используют наличные для покупки американской недвижимости и владеют активами, привязанными к доллару. «В США инфляция для этого поколения в новинку, но суровая реальность такова, что во многих странах инфляция может составить 20% за год или произойти девальвация валюты,» – говорит она. «Доллар – король, поэтому они хотят собрать как можно больше долларов и покупать за наличные».

Согласно отчету Национальной ассоциации риэлторов, 44% иностранных покупателей в 2022 году платили наличными, что почти вдвое больше, чем 24% всех покупателей существующих домов, которые покупали за наличные. Покупатели, проживающие за рубежом, чаще используют наличные: 60% покупателей-нерезидентов совершили покупку за наличные.

Могут возникнуть проблемы, связанные с международными денежными переводами. По словам Ламадрид, из-за усилий по предотвращению попадания грязных и отмытых денег перемещение крупных сумм внутри США и за их пределы может быть затруднено. Она отметила, что некоторые страны ограничивают количество наличных денег, которые можно вывозить из страны каждый месяц. Покупатели из определенных мест могут не иметь доступа к наличным деньгам; например, у людей могут быть заморожены активы из-за международных санкций. Чтобы определить наилучший вариант действий международные покупатели должны проконсультироваться со своими финансовыми консультантами.

Международный перевод денег может занять больше времени, чем перевод внутри страны.

Если вы решите подать заявку на ипотечный кредит, требования к документации сильно варьируются в зависимости от места проживания и банка, говорит Хакетт. Чтобы получить право на большинство обычных ипотечных кредитов, неграждане США, как правило, должны доказать, что они являются законными постоянными или непостоянными жителями США.

Иностранные покупатели также должны соответствовать общим требованиям банка по кредитоспособности, доходу и «законному нахождению на территории США» для получения обычной ипотеки. Им также необходимо иметь номер социального страхования или ITIN и создать кредитную историю в США.

Найдите свою недвижимость

«Для покупателей за пределами США основной проблемой может стать невозможность лично посмотреть недвижимость и провести осмотр, хотя мы прошли долгий путь с помощью FaceTime и виртуальных туров,» – говорит Доган.

Покупка жилья через Интернет, возможно, не так проста, как при личной встрече, но большинство иностранных покупателей сейчас чувствуют себя комфортно, проводя первоначальный поиск жилья виртуально. После сужения круга вариантов иностранные покупатели, живущие за границей, могут попросить брокера или представителя взять их с собой на видеозвонок для осмотра недвижимости и района.

Завершите сделку

После того как покупатель сделал предложение, он также может виртуально принять участие в инженерной или домашней инспекции. По словам Доган, инспектор может использовать видеочат для объяснения проблем и последующего составления письменного отчета. Большинство аспектов процесса покупки дома будут проходить нормально, однако, двумя проблемными моментами могут стать перевод наличных денег за границу и процесс закрытия сделки.

Иностранные покупатели могут обратиться в консульство или посольство США для нотариального заверения документов на недвижимость, включая документы о покупке, акты, титулы и финансирование. Однако электронный нотариус также может ускорить процесс покупки. «Это зависит от банка и может зависеть от страны,» – говорит Доган.

Могут ли иностранцы купить дом с помощью FHA или другого государственного кредита?

FHA страхует ипотечные кредиты, выданные законным иностранцам, постоянно проживающим в стране, и некоторым иностранцам, не являющимся постоянными жителями, при определенных условиях. Для того чтобы иностранцы, не являющиеся постоянными жителями, могли претендовать на получение кредита, недвижимость должна быть их основным местом жительства. Заемщик должен иметь действительный номер социального страхования и право на работу в США.

Сколько стоит купить дом в США?

Цены на жилье зависят от местоположения, типа недвижимости, размера и других факторов. Однако, по данным Национальной ассоциации риэлторов, цены на квадратный метр во многих районах США относительно ниже, чем в таких городах, как Лондон, Гонконг, Париж или Торонто. Многие районы США предлагают жилье по цене 4000 долларов за квадратный метр или меньше.

Должны ли иностранцы приезжать в США для закрытия сделки?

Процесс закрытия сделки зависит от банка и вашего государства. В целом, можно подписать договор в электронном виде или лично в консульстве или посольстве США.

Подведем итог

Ламадрид отметила, что большинство иностранных покупателей хорошо осведомлены и понимают, что им придется ориентироваться в двух разных экономических и политических экосистемах. Но отдача, скорее всего, того стоит. Один из иностранных клиентов Ламадрид, инвестирующий в американскую недвижимость, отметил, что в обмен на 33% ставку подоходного налога он получает выгоду от четкого строительного законодательства, опытных групп безопасности и полицейской защиты. Он получает работающую финансовую систему, а также надежные системы электроснабжения, водоснабжения и канализации. «США помогают защитить мою собственность и все, что у меня есть,» – сказал клиент Ламадрид.

«Я хочу, чтобы люди знали, что не нужно бояться,» – сказала Ламадрид о покупке недвижимости в США. «США – это страна законов, где права собственности защищены».